棚改计划“腰斩”，四川这些城市还值得买吗？

 近期，随着财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，2019年各地的棚改计划随之揭晓。据统计，2019年我国各地棚户区改造任务约285万套，这一数字不仅远低于外界预期的450万套，与2018年的626万套相比，无异于“腰斩”。

“跌多涨少”，棚改退潮早有征兆

从克尔瑞地产研究中心的统计数据来看，除了福建、天津、广西、广东、西藏等为数不多的省份保持着棚改计划同比增长，其余的31个省区市均不同程度下跌，过半省份跌幅超过50％，其中山东、河南等几个棚改大省跌幅尤为显著。

事实上，今年棚改规模的缩减并非毫无征兆。2018年开始收紧的棚改货币化安置，就已明确释放出一个重要的信号：棚改将逐步退潮！

纵观棚改三年规划总量，2015年-2017年为1800万套，年均600万套，2018年-2020年为1500万套，年均500万套，相当于每年要减少100万套；再聚焦到年度计划，2018年为580万套，那么2019年、2020年就应该保持在460万套。但事实上2018年，全国棚改实际完成量达到了626万套，创下107.4%目标完成率新高，前期的超额完成也增加了后期缩量的必要性。

按照计划，到2020年全国性的棚改将基本完成。不可否认的是，这一大规模发端于2008年的重大民生工程，曾经在很大程度上承担了改善民生及拉动投资的双重任务。但棚改走到今天，负面效应也已十分明显：推高三四线城市房价及居民部门的杠杆率、产生新的房地产库存等等。尤其是加剧了地方财政压力，由于棚改需要资金支持，无论是获取低息贷款还是举债，都对地方政府形成不小的压力，并且随着房价上涨，货币化安置的成本开始大幅度提高，到了2017年，货币化安置费用已经是实物安置费用的160%，财政吃紧也是导致不少省份棚改缩量的重要原因。

四川这些城市，2019年都踩了“刹车”

毫无疑问，在棚改“腰斩”的背景下，最该关注的还是三四线城市的楼市。过去的很长一段时间内，棚改政策尤其是棚改货币化安置，被视为助推三四线楼市的主要动力。登高跌重，当棚改退潮之际，三四线城市又将走向何处？

通过对省内18个地级市的棚改计划梳理，不难发现“跌多涨少”的棚改全国格局正在向各地级市延续。从已公布2019年棚户改造计划的12个地级市来看，过半城市的棚改目标相较2018年建成量有所下降，其中降幅最大的为广安市，降幅达到80%；绵阳、内江、资阳、达州等几个城市则上调了棚改目标。

尤其值得关注的是，南充市虽然棚改计划跌幅为13%，但绝对值仍保持在39000套，约占全省目标的四分之一。不仅如此，3月13日南充还出现在了中国住房和城乡建设部公布的2018年棚户区改造工作拟激励城市名单之中。这个名单不仅意味着对2018年当地棚改工作成果的肯定，更深层次来讲这些城市还将在下一年安排中央补助及配套基础建设有关资金时，获得适当奖励或倾斜支持，这其中就有覆盖棚改货币化的中央财政城镇保障性安居工程专项资金。对南充的楼市而言这意味着什么，自然不言而喻。

虽然目前阶段性去库存任务已基本完成，并且从市场预期层面来看，棚改对房地产销售的促进作用正在消弭，但纵观省内三四线城市的楼市，仍比想象的要复杂。

以绵阳为例，作为统计范围内唯一一个棚改增幅超50%的城市，绵阳楼市的火热可以从近期引发轰动的两场土拍之中一窥，4月30日和5月8日绵阳游仙区分别成交两宗高地价地块，成交楼面价分别达到4676.74元/平米和5615.07元/平米，甚至绵阳当地业内人士表示，按照地价推算这两宗地块呈现后价格或可破万。 

现在，这样的例子在川内不少三四线城市绝非个案：4—5月份，宜宾市主城区三次土拍单价全线破万；一季度南充市主城区出让13宗商住用地，成交金额达53.06亿……然而它们在2019年都处于棚改缩量的阶段，显然这些城市地价、房价的火热已经无法简单归结于棚改的作用力。

同样以绵阳为例，根据官方统计的数据：绵阳地区人口，2005年为540万，2017年底为485.70万，12年时间流失了54.3万。绵阳主城区、成都、沿海城市吸纳了这其中的大多数。在这12年间，绵阳主城区扩张势头惊人。2005年，绵阳主城区常住人口为80万左右，2017年底，绵阳主城区常住人口为138.1万，12年时间尽增58.1万。

就在今年《2019年新型城镇化建设重点任务》发布，城镇化的总体思路有了调整。允许大城市进一步开放，特别是300万人口以下的城市要全面取消落户限制，同时对于人口流出和资源枯竭的城市，提出发展“收缩型城市”。这也就意味着，推动三四线城市的棚改已不再有城镇化意义了。作为省内仅有的100万—300万的Ⅱ型大城市6个之一，绵阳也将直接受惠于这一政策。而这或许能解释绵阳等城市楼市持续火热的原因。

当棚改的光环褪去，城镇化率为三四线城市带来了新的机遇，也让它们形成了明显的分化。小城镇的人口要向城市聚集，最终发展出更多的大城市和大规模的产业集群。可以预计的是，未来处于重点城市群、具备吸附力的三四线城市将形成人口、资本的集聚力，从而带动楼市发展，收缩型三四线及以下城市则将面临楼市萎缩的风险。